买卖纠纷

问微信上谈好的事，对方不认账怎么办？我和对方在微信上谈好了价钱和数量，货发过去他不认账，还说聊天记录是我自己编的。微信记录能当证据吗？

答 能当证据。微信聊天记录属于电子数据，是法定的证据种类。 打官司讲谁主张、谁举证。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实、或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，都应当提供证据加以证明；举证不足的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十四条把即时通信的通信信息列入电子数据；第十五条要求提供原件，与原件一致的副本、直接来源于电子数据的打印件，都视为原件。 对方说聊天记录是你编的，并不能直接推翻证据。最高人民法院（2021）最高法知民终2112号民事判决书里，一方提交了微信聊天记录，对方不认可真实性，法院认为举证责任转移给否认的一方；对方没有举出反证，法院采纳了这份记录。 要保住证据，做三件事：别删原始聊天记录，开庭时用原手机演示；把记录完整录像或者导出成文件，别只截几张图；配上转账、发货、快递凭证，让聊天内容能和其他证据对上。 一句话结论：微信聊天记录可以作为证据，对方否认的要拿出反证；保留原始载体并配上转账、发货凭证，证明力才稳。

问房子空着没人住，物业费能少交吗？房子买了两年没装修没入住，物业费一分不少地催。一天没住过，这钱能打折吗？

答 不能一概打折，业主不能以没入住为由拒交物业费。 《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费；物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付。 有些地方物业管理条例曾规定，房屋交付后业主未实际入住的，按物业服务费总额的百分之七十交纳。全国人大常委会法工委审查这类条款后认为，该规定与民法典第九百四十四条不一致。也就是说，法律层面没给空置房留统一的折扣口子，交不交、交多少，回到物业服务合同本身的约定。 能争取减免的是另一种情形：物业公司没提供约定的服务，比如垃圾长期不清运、电梯坏了不修。这时要拿证据——照片、报修记录、业主群里的反映，据此主张相应减免。已有裁判支持过这类抗辩，也有法院认为证据不足不予支持，这一点实务上有分歧。 一句话结论：空置房也要按合同交物业费，法律没有统一折扣；物业没提供服务的部分，可凭证据主张减免。

问房东一房二卖，我能要求继续履行还是赔钱？房东把同一套房卖给了两个人，我付款在先，能不能要求必须把房子给我？

答 能不能拿到房子，关键看谁先办了过户登记。 房子是动产之外的不动产，归属看登记不看签约先后。《民法典》第二百零九条规定，不动产物权经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。所以如果另一个买家已经办了过户，你就要不回房子了，只能主张违约责任。 如果两个买家都没过户，你可以起诉请求继续履行，要求房东配合办理过户；同时申请财产保全，把房屋查封住，防止房东又卖给第三人并过户。 如果房子要不回来了，走的是违约赔偿。依据第五百七十七条，可以请求对方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第五百八十四条进一步规定，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见或应当预见的范围。实践中可以主张差价损失、已付款项的资金占用损失等。 还有一条：一房二卖情节严重的，可能涉及合同诈骗，可考虑报案。 一句话结论：一房二卖能否拿到房子看谁先办过户登记；未过户可请求继续履行并申请查封，已被他人过户只能主张差价等违约损失。

问承租人装修了，退租时装修钱能要回吗？我租店面自己花钱装修了，现在到期不租了，装修的钱能不能让房东补一点？

答 要看合同有没有约定，没约定的按四种情形分。 装修投入属于添附，退租时能不能要补偿，先看你们有没有约定，有约定按约定。 没有约定的，按《城镇房屋租赁合同司法解释》分情况： 一是出租人同意装修、租赁期间届满的，你请求补偿附合装饰装修费用的，不予支持。因为期满终止是正常结束，装修投入本就应当由你在租期内消化掉。 二是出租人同意装修、因你违约导致合同解除的，你请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内适当补偿。 三是出租人同意装修、因出租人违约导致合同解除的，你可以主张剩余租赁期内装饰装修的残值损失。 四是未经出租人同意擅自装修的，费用由你自己负担，出租人可以要求你恢复原状或赔偿损失，你主张补偿得不到支持。 所以签约时最好把装修处置、期满补偿写进合同，这是最有效的办法。 一句话结论：退租装修补偿先看合同约定；未约定时按期满终止、承租人违约、出租人违约、擅自装修四种情形分别处理，期满终止一般不给补偿。

问租客不交租金，房东能直接断水断电吗？租客拖了两个月房租不给，我能不能直接停水停电逼他搬走？

答 不行，这么做你反而可能被告。 租客欠租，你有的是法律上的办法，但没有断水断电这一条。 《民法典》第七百二十二条讲得清楚：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。也就是说，正确的顺序是催告、给合理期限、期满仍不付就解除合同，再主张腾退和欠租。 断水断电为什么不行？水电供应是租赁物正常使用的必要条件，你擅自断掉，等于剥夺承租人对房屋的正常使用；如果因此导致租客的货物变质、经营停业，对方可以反过来主张你违约或侵权，依据是第一千一百六十五条的过错责任。实践中不少房东断水断电后反被判赔偿，欠的租金还没要回来。 真要走，可以起诉请求解除合同、支付欠租和逾期利息、腾空返还房屋，必要时申请财产保全。租客拒不腾退的，申请法院强制执行。 一句话结论：租客欠租不能直接断水断电，应催告后解除合同再起诉腾退，否则可能构成违约或侵权反被判赔。

问房东欠债房子被拍了，租客必须搬吗？我租的房子房东欠债被法院拍卖了。新房东要我立刻搬走，我不搬行不行？

答 分两种情况，关键看你的租赁关系在不在抵押之前。 第一种，租赁关系在你房东把房子抵押给银行之前就存在，且你已经实际占有使用的。这种情况下拍卖不影响你的租赁，你可以继续住到期满，这叫买卖不破租赁，法院也不能要求你腾退。你要做的是向法院提交租赁合同、租金支付凭证、入住证据，申请带租拍卖或者主张不腾退。 第二种，租赁关系在抵押之后才形成。抵押已经登记在先，租赁在后，不能对抗抵押权人，法院拍卖时可以直接要求腾退，你的租赁对买受人没有拘束力。这时候你只能向原房东主张违约责任，要他赔偿搬家损失、退还押金和剩余租金。 还有一个时间点容易漏：法院查封之后才签的租赁合同，原则上都不能对抗申请执行人，哪怕签在抵押之前也是如此。 要证明你是哪一种，租赁合同、租金转账记录、水电费缴纳记录、入住时间证据都得留好。口头说的不算。 一句话结论：租赁在抵押、查封之前且已实际占有的，拍卖不影响你继续租住；租赁在后的，法院可要求腾退，只能找原房东索赔。

问法拍房拍下来，原房主不搬怎么办？法拍房拍下来了，钱也交了，原房主占着不搬，法院管不管腾退？

答 管。房子是法院主持拍卖的，腾退就该法院负责。 最高人民法院在规范执行工作的意见中明确：拍卖财产为不动产，且被执行人或者他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息里载明「不负责腾退交付」。 这话有两层意思。一是腾退的责任压在法院身上，买受人不用自己去找占用人扯皮。二是法院也不能在拍卖公告上挂免责声明甩包袱。 真遇到占着不搬，路径是这样：先向负责拍卖的法院提交书面申请，附成交确认书、成交裁定、完税和过户材料。法院一般先做工作、发限期腾退通知；仍不搬的可以强制腾退，通知公证机构现场公证、清点造册，物品搬至指定地点保管，必要时协调公安、开锁和搬家公司。 需要分清楚的是「无权占用」和「有权占用」。占用人的租赁关系成立在先，或者主张居住权的，处理起来更复杂，法院要先审查租约的真伪和先后顺序。 还有一点要有心理准备：实务中仍有拍卖公告写明按现状拍卖、腾退由买受人自行解决，买了这样的房子，光靠这份意见未必马上兑现，往往还要靠执行监督、异议等程序推动。 一句话结论：不动产法拍房的腾退由法院负责，法院不得声明不负责腾退；买受人提交申请后由法院组织实施。

问房东卖了房，新房东能赶我走吗？我租的房子租期还没到，房东就把房子卖了，新房东能让我搬走吗？

答 不能。租期没到你就能继续住，新房东要接着履行这份合同。 这条规则叫买卖不破租赁。租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。新房主买下房子，就承接原出租人的地位，你按原合同交租金、用房子，可以一直住到租期届满。租金标准、押金退还、维修义务都按原合同走，新房主不能单方面涨租，也不能要求你提前搬离。 你还有一个权利：优先购买权。房东出卖租赁房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知你，你在同等条件下可以优先买；房东履行通知义务后，你十五日内没明确表示购买的，视为放弃。他没通知你就卖给了别人，你可以请求他承担赔偿责任，但不能主张他和买家的房屋买卖合同无效。 两个例外要留意。一是房子在你承租之前就已经抵押了，后来抵押权人实现抵押权、房子被拍卖，租赁关系可能保不住，尤其是租赁权实际妨碍了抵押权实现的情形。二是房东把房子卖给近亲属，或者按份共有人行使优先购买权，你的优先购买权受限制。 押金退还也要盯紧。合同继续有效，押金义务由新房主承接，你最好把交接凭证和付款记录留好，避免两头推。 一句话结论：租期内换房东不影响你的租赁合同，新房主要接着履行；房东卖房前还应当通知你，同等条件下你有优先购买权。

问房东不修房子，我能自己修吗？租的房子漏水，热水器也坏了，房东一直拖着不管，我能自己找人修吗？

答 能。先催他修，他不修你就可以自己找人修，钱由他出。 租赁物的维修义务原则上归出租人。房子、家具家电出现问题需要维修，你先要求房东在合理期限内修。 他不修，或者联系不上他，你可以自己找人修，维修费用由房东负担。修好了影响你使用的，比如修水管停了几天水，可以要求相应减少租金或者延长租期。 有一条例外：损坏是你自己使用不当造成的，那该你修，费用你出。 操作上有几个细节。一是先留证据，拍照录像、用微信文字通知房东，别只打电话；二是通知里写明要求几天内处理，一般给七天左右比较稳妥；三是找正规维修公司，开发票，写明维修项目和金额。手里有发票和记录，才好主张抵扣或者追偿。 实务上有分歧：有的裁判认为维修费应当另行起诉，不认可直接在租金里扣。稳妥的做法是书面催告，房东仍不修的，从下期租金里扣，同时把发票和通知发给房东，说明抵扣的理由。 一句话结论：维修义务在房东；催告后他不修，你可以自己修、要他出钱，影响使用的还能减租或延长租期。

问楼盘烂尾了，房贷还要还吗？买的房子停工两年了，开发商明显交不了房。我不想要了，剩下的房贷还要继续还吗？

答 可以先解除合同，再谈还贷。 开发商资金链断裂、逾期交房，房子交不了，商品房买卖合同的目的实现不了，购房人可以请求解除合同。关键是解除之后贷款怎么办。 按商品房买卖合同纠纷司法解释的规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现的，当事人请求解除贷款合同的，法院应予支持；买卖合同和贷款合同都解除后，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和买受人。房子没拿到，贷款也不用继续还。 但这条路不是自动生效的。第一，要有明确的解除事由，比如逾期交房超过约定期限、项目长期停工、开发商已经进入破产程序，光凭担心烂尾不够。第二，要起诉或者申请仲裁，不能自己停供，擅自停止还贷会被银行起诉、影响征信。第三，各地法院对能否一并解除贷款合同有不同判法，有法院认为贷款合同独立、仍应继续还贷，只能向开发商追偿。 真遇到烂尾，先固定逾期交房和停工的证据，同时向住建部门查询项目资金监管账户情况。 一句话结论：开发商交不了房可以解除买卖合同，贷款合同可一并解除、由开发商还银行；但不能自己停供，必须通过诉讼解决。

问合同做不下去了，能自己解除吗？签的合同还有两年才到期，现在实在做不下去了。我能发个书面通知解除，或者直接去法院要求解除吗？

答 一般不能。解除权原则上归守约方。你自己违约没有单方解除权，发通知也不产生解除效果，对方还能要求继续履行、赔偿损失。 合同还能履行，只是你不想做了，法律不给你出路：你停手就是违约，要赔实际损失和可得利益。 合同确实僵住了，才有机会。法律上或者事实上已经不能履行，比如标的物灭失、被查封；或者债务标的不适合强制履行、履行费用过高；或者对方在合理期限内一直不要求你履行。合同目的实现不了时，你可以请求法院或仲裁机构终止合同，但违约责任照赔。 解除与否不由你定，你只能提出申请，由法院或仲裁机构审查后决定，实务上叫司法解除。获支持看三项：你没有恶意违约；继续履行对你显失公平；对方拒绝解除又不自己行使解除权，违反诚信原则。合同哪天算终止也有讲究，一般以起诉状副本送到对方那天为准；法院认为按别的时间更公平的，可以另定，但要写明理由。 这一点实务上还有分歧：一种认为这一款给了违约方解除权，另一种坚持只是司法解除。 一句话结论：合同还能履行就不能自己解除；只有履行不能、履行费用过高等僵局，才能请求法院或仲裁机构终止合同，违约责任免不掉。

问约定货款付清才归我买家转卖了能追回吗？卖设备给客户，合同写明货款付清前设备所有权仍归我。客户还欠一半款就把设备转卖给了别人，我能把设备追回来吗？

答 看你有没有办登记。动产所有权保留没有登记的，不能对抗善意第三人。 已有入库裁判确认这一规则：动产所有权保留未经中国人民银行征信中心办理登记，不得对抗善意第三人。 法律依据是《民法典》第六百四十一条：当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人；出卖人对标的物保留的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。 所以客户把设备转卖给不知情的第三人，第三人善意取得的，你追不回设备，只能向客户主张剩余货款和违约责任。如果客户转让时第三人已经知道有所有权保留，那就不属于善意，取回仍有空间——但举证责任在你。 合同里的取回权条款也不是没用。《民法典》第六百四十二条列了三种情形，造成出卖人损害的，除另有约定外出卖人有权取回标的物：一是未按约定支付价款，经催告后在合理期限内仍未支付；二是未按约定完成特定条件；三是将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分。第三项正是转卖的情形。 问题在于，取回权遇到善意第三人要让路。所以真正管用的动作只有一个：在动产融资统一登记公示系统办理所有权保留登记。设了登记，第三人不能再主张不知情，你才能真正把设备要回来。分期付款、融资租赁、大额设备买卖，签完合同就去登记。 一句话结论：所有权保留必须在中国人民银行征信中心的动产融资统一登记系统办理登记，未登记遇到善意第三人转卖就追不回货，只能向买家要钱。

问买二手货坏了卖家说不保修有道理吗？买了台二手设备，用了不到一个月就出故障。卖家说二手货本来就不保修，不肯管。我能要求他赔偿吗？

答 能。质量瑕疵担保责任不因为标的是二手货就被免除。 《民法典》第六百一十七条规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任，这把二手货也包含在内。所以「二手货概不保修」没有法律依据。 真正的难点是：二手货的质量标准怎么定。 有约定的按约定。没有约定或者约定不明确的，先由双方协商确定；协商不成，按第五百一十一条第一项的顺序来：强制性国家标准、推荐性国家标准、行业标准，都没有的按通常标准或者符合合同目的的特定标准。 具体到二手货怎么判断「不符合质量要求」：没有约定又协商不成的，按《民法典》第五百一十一条第一项处理，顺位是强制性国家标准、推荐性国家标准、行业标准，都没有的按通常标准或者符合合同目的的特定标准。二手设备通常没有国家标准、行业标准，判断时就要结合它的使用年限和交易价格：买价远低于新货、机器已用多年的，对它的期待自然低一些；但如果坏的是核心功能，直接影响到买这台设备的基本用途，仍然构成违约。 实操上四件事：把品牌型号、生产年份、使用时长、关键性能指标写进合同或者聊天记录；现场试机并录像，留下交付时的状态；付款走转账留痕；发现质量问题后在合理期限内提出，别拖到几个月后再找卖家。能证明是同一台设备、故障与交付时的状态有关，是主张的关键。 一句话结论：二手货同样适用质量瑕疵担保，卖家的「二手不退不换」没有法律依据；没有约定质量标准时，结合使用年限、交易价格和是否导致合同目的落空综合认定。

问违约金约定得比损失高很多法院会调吗？合同里写的违约金是六百万，实际损失没那么多，法院会主动往下调吗？

答 不会主动调。要当事人自己提出请求，法院才有权减少。 《民法典》第五百八十五条第二款：约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。重点在「根据当事人的请求」这一句。当事人没有主张调整，法院不能依职权调整；主张了但不举证损失，法院也不能凭空认定过高或者过低。 多少算「过分高于」？《合同编通则解释》第六十五条第二款给了标准：约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，人民法院一般可以认定为过分高于造成的损失。这就是调整的起点。 起点怎么算，分两步。第一步定损失，包括实际损失和可得利益损失，两者相加。第二步在这个数上加百分之三十。 举个数：实际损失二百万，可得利益损失二百万，合计四百万。四百万乘百分之一百三十，等于五百二十万。约定违约金六百万，超过五百二十万，就到了调整起点。 最终调到多少，法律没有明文规定。学界多数观点认为，既然百分之三十是调整起点，也应当是最终结果的基准线，法院调整的结果不宜低于损失的百分之一百三十。这是学理观点，不是明文规定。 最后要综合衡量：合同主体、交易类型、合同履行情况、当事人过错程度、履约背景，遵循公平和诚信原则判断。也有不调的，比如网店承诺「假一罚十」，知假售假过错重，法院可以不调。 一句话结论：违约金过高法院不主动调，要当事人提出请求；超过实际损失百分之三十是通常的调整起点，最终调多少由法院综合考量，不低于损失百分之一百三十是学理观点而非明文规定。

问合同上盖的章是假的公司还认吗？签合同时对方盖的章跟备案的公章不一样，后来公司说那是私刻的假章，不认这份合同。这合同到底算不算数？

答 关键不看章的真假，看盖章的人有没有代表权或者代理权。 《合同编通则解释》第二十二条讲得很清楚：法定代表人、负责人或者工作人员以法人、非法人组织的名义订立合同且未超越权限，法人、非法人组织仅以合同加盖的印章不是备案印章或者系伪造的印章为由，主张该合同对其不发生效力的，人民法院不予支持。 四种情形记住就够了。 真人假章。盖章的人有代表权或者代理权，章是假的、是私刻的，合同对公司照样有效。 有人无章。只有法定代表人、负责人或者工作人员签字，没有盖章，相对人能证明其订立合同时没有越权的，合同对公司发生效力；但当事人约定以盖章作为合同成立条件的除外。 有章无人。只有章、没有人签字，相对人能证明是法定代表人或工作人员在权限范围内订立的，合同对公司发生效力。 越权但构成表见代表或者表见代理的，依《民法典》第五百零四条、第一百七十二条，仍然对公司发生效力。 反过来也要清楚：章是真的，盖章的人没有权限，公司也可能不受约束。所以「盖了章就一定认」也不成立。 实操上做四件事。交易前查对方营业执照，确认法定代表人是谁；要求法定代表人签字并加盖公章，签字比章更稳；对方由员工或者代理人出面，索取授权委托书，看清授权范围；付款走对公账户，别付给个人。 一句话结论：判断合同效力看盖章人有没有代表权或者代理权，不看章的真假：有权人盖假章仍对公司有效，无权人盖真章也可能对公司无效。

问微信朋友圈买东西该去哪个法院告？在微信朋友圈跟人买了东西，货有问题，卖家在外省。我能在家门口的法院起诉吗？

答 通常不行。微信朋友圈卖货一般按普通买卖合同确定管辖，不是信息网络买卖合同。 管辖按合同纠纷的一般规则走：被告住所地，或者合同履行地。 关键在于朋友圈卖货算不算「以信息网络方式订立的买卖合同」。民诉法解释专门规定，以信息网络方式订立买卖合同、通过信息网络交付标的的，以买受人住所地为合同履行地；以其他方式交付标的的，以收货地为合同履行地。这一条针对的是电商平台上的交易，因为买卖双方互不了解身份，被告住所地和合同履行地都难以确定。而通过微信、朋友圈谈生意的交易，多份生效裁定认为不符合信息网络买卖合同的特征，应当按一般规则确定管辖。比如山东省滨州市中级人民法院（2025）鲁16民辖终173号民事裁定认为，涉案买卖合同的磋商、订立及履行通过微信、面谈等方式沟通，并不符合信息网络买卖合同纠纷的情形。 具体到买卖合同，履行地怎么定？没有约定或者约定不明的，交付不动产的以不动产所在地为履行地；其他标的，履行义务一方所在地为履行地。 你的争议是交货，属于给付货币、交付不动产以外的其他标的，履行地就落在卖家那边。所以多数情况下要去卖家住所地起诉。 例外是双方在微信里明确约定了履行地或者管辖法院的，按约定走，这是最有效的办法。 实操上把卖家实名信息固定住：微信转账记录、对方收款人姓名、手机号、银行账户、快递面单、聊天记录。 一句话结论：微信朋友圈卖货不属于信息网络买卖合同，管辖按普通合同纠纷处理，一般要去卖家住所地或者合同履行地起诉；交易时约定好管辖法院最稳妥。

问全款买的房被法院查封了能保住吗？我全款买了套二手房，钱早付了，房还没过户，卖家欠债房子被法院查封了。这房子还能保住吗？

答 能不能保住，看你符不符合排除执行的条件，四项都要对得上。 登记在被执行人名下的二手房，现在按《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十四条审，四个条件都要满足：查封前已签订合法有效的书面买卖合同；查封前已合法占有该不动产；查封前已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付法院执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。 被执行人是房地产开发企业、买受人是商品房消费者的，按同一解释第十一条，条件变成三项：查封前已签订合法有效的书面买卖合同；查封前已支付全部价款，或者已按约支付部分价款并在查封后至一审法庭辩论终结前将剩余价款交付法院执行；所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。这一条不再要求买受人名下无其他用于居住的房屋，也不再要求已付价款过半。 最难的是「已合法占有」和「非因自身原因」。没实际住进去，往往过不了占有；自己拖着不去办过户，往往过不了第二项。 实操三件事。留齐书面合同或者网签资料、付款凭证，转账优先，现金付款要有收条；固定入住证据，水电费、物业费、交房单、门禁记录；对没办过户的原因举证，是对方不配合、房子有抵押，还是限购政策障碍，别是自己拖着不办。 一处没占住，整套条件就断。发现被查封的，尽快向执行法院提执行异议，别等房子拍掉。 一句话结论：查封前签了合法合同、已实际占有、全款已付或余款交法院执行、且未过户不是自己的原因，四项齐了才能排除执行；只付了钱没住进去，通常保不住。

问买房送学区名额没兑现能退房吗？买房时开发商宣传「买房送学区名额」，销售也当面承诺能上旁边的小学。交房后孩子却读不了，能退房吗？

答 看承诺具体到什么程度。一般性的广告只是要约邀请，进不了合同；但承诺清楚、具体、明确，并且对买房决定和房价有重大影响的，就视为要约，对开发商有约束力，没兑现就是违约。 入库裁判的规则是：商品房的销售广告和宣传资料一般视为要约邀请，但出卖人就商品房及相关设施所作的说明和允诺清楚、具体、明确，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响的，应认定为要约，对出卖人具有约束力；出卖人未实现许诺导致合同主要目的不能实现的，买受人有权解除合同并要求赔偿损失。 「买房送学区名额」正落在这条规则上，浙江本地就有这样的判决：卖方许诺买房送学区名额未履行，买方有权解除合同。 同库还有反向的例子：合同已经明确约定把广告宣传排除在合同内容之外，购房人也明知买的是毛坯房，法院不认定开发商构成民事欺诈。所以关键在有没有「具体明确的承诺」，以及合同里有没有把这些内容排除掉。 三个抓手。承诺的内容能不能执行到位，比如哪所学校、什么条件入学；有没有写进宣传单、售楼处公示、微信推销记录；房价有没有因此高于同地段。 最稳的做法是要求把学区承诺写进合同或者补充协议。但要有心理准备：学区划分每年由教育部门调整，写进合同也可能因政策变化无法履行。 一句话结论：卖房广告一般不算合同内容，但承诺清楚具体、影响购房决定和房价的送学区名额是要约，没兑现导致合同目的落空，买方可解约并索赔。

问开发商让我另签装修合同逾期交房找谁？买精装房时开发商让我跟一家装修公司另外签了装修合同，现在装修迟迟不完工，交房一拖再拖。这个逾期责任该找谁？

答 找开发商。另签一份装修合同，不等于把责任转给了装修公司。 入库裁判的规则是：认定法律关系的相对方不能拘泥于合同形式，要探求当事人的真实意思。经开发商指示，买受人与装修企业另行签订装修合同，也可以是精装修房屋买卖中装修部分权利义务的表现形式。判断时看三方面：商品房买卖合同与装修合同的订立过程、合同条款内容、实际履行情况，据此评价两份合同的关联性，再认定开发商是否应当就逾期交房向买受人承担违约责任。 展开说，就是三组证据。 订立过程。装修合同是不是在售楼处、由销售安排的；装修公司是不是开发商指定的，不签能不能买到房。 条款内容。装修标准、装修款是不是和房价一起谈的，首付款、贷款金额里含不含装修款。 实际履行。装修款付给谁，发票谁开，验房和交房手续由谁办。 这三方面都指向开发商，法院就可能把装修合同认定为商品房买卖合同的组成部分，开发商的逾期交房违约金照算，不因为多了一纸合同就免责。 反过来提醒一句：如果装修确实是买受人自己找的、价格自己谈的、钱直接付给装修公司的，责任才落到装修公司身上。 一句话结论：开发商安排的另签装修合同不当然切断它的责任，从签约过程、条款内容、实际履行三点能证明装修合同是买卖合同的组成部分，逾期交房仍由开发商担违约责任。

问卖家隐瞒拆过承重墙买家能退房吗？买的二手房，过完户才发现卖家装修时把一面承重墙拆了又砌回去，户型跟看房时不一样。我能要求退房吗？

答 能。拆除承重墙对房屋安全性和布局都有影响，属于卖方在出售时应当披露的重要信息。 已有这样的入库裁判：房屋拆除承重墙对安全性及房屋布局都有影响，属于在房屋出售时应当披露的重要信息；恢复承重墙后房屋布局发生变化，对购房人决定是否购买该房屋产生重大影响，购房人有权解除房屋买卖合同。 道理在于，承重墙关系结构安全，不能随意改动；拆掉再砌回去，位置和做法未必复原，户型的实际使用价值与看房、议价时的状态不一致。卖方知情不告知，属于未履行影响交易的重要信息告知义务。 商品房这一块有同口径的裁判思路：预售合同附件平面图未标注承重墙，卖方未充分告知，法院判其赔偿购房人损失。判断购房人是否「明知并接受」，不看有没有现场验房。墙体是不是承重墙有专业性，验过房不等于认可改动。 实操四件事。核对房产证附图、原始户型图与实际墙体的位置，看有没有错位；对疑似改动过的墙体，找物业或者专业机构确认；把「房屋承重结构无改动」写进买卖合同，作为卖方的承诺；看房照片、微信沟通记录、现场装修痕迹的照片留好。 一句话记牢：没说，就是违约；影响到买不买，就能解除。 一句话结论：承重墙拆改是卖方必须披露的重要信息，隐瞒导致布局变化、影响购买决定的，买方有权解除合同并索赔；商品房合同附件平面图未标承重墙的，开发商同样要赔。

问认购书交的定金不想买了能退吗？看房时签了认购书，当场交了五万元定金。现在因为家里变故不想买了，这笔钱还能退回来吗？

答 能不能退，看本约没签成是谁的责任，不看你后不后悔。 先分清两个文件。认购书、订购书、预订书这类约定将来签订正式买卖合同的，属于预约合同，本身独立有效；正式的商品房买卖合同是本约。定金跟着两者走。 谁的原因，决定定金去向： 买方自己的原因不签，比如单纯不想买了、凑不齐钱，属于买方违约，定金不退。 卖方的原因不签，比如涨价、另卖他人，属于卖方违约，双倍返还定金。 不可归责于双方的事由导致本约没订成，出卖人应当把定金返还。限购政策变化失去购房资格、双方就房屋面积、交付标准、付款时间等主要条款反复协商仍谈不拢，这两类最容易被认定为不可归责于双方，钱能拿回来。 两点要记住。一是预约阶段交了钱，本约没签成也能要求对方承担预约的违约责任，不只是退钱。二是定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力；约定的定金高于这个数，多的部分按预付款处理，可以退。 实操上，拒签之前先想清楚责任在哪一方。用微信或者书面把事由固定下来，比如因限购失去资格、因双方对交付标准未达成一致。认购书、定金收据、付款凭证、聊天记录都留好，这是主张返还的全部依据。 一句话结论：本约没签成，谁的过错决定定金去向：买方反悔定金不退，卖方反悔双倍返还，限购变化等不可归责于双方的原因则原额返还。

问小区没建泳池，能找开发商赔吗？买房的时候销售说小区带泳池、电梯是进口品牌，交房后一个都没有。宣传单上写的这些，能要求开发商赔钱吗？

答 能赔，但有条件：宣传内容要「够具体」，并且对成交和房价有实际影响。 商品房销售广告一般只是「要约邀请」，不算合同内容。但以下三个条件同时满足的，法律上直接认定为「要约」，开发商违反要承担违约责任，哪怕没写进合同。 一是宣传讲的是开发商自己开发规划范围内的房屋和设施。小区里的泳池、电梯、绿化，算；小区外政府要修的地铁、学校，不算。 二是内容「具体确定」。写「高档社区」「品质生活」这类虚的，法院一般不算；写「带标准泳池」「日本进口某品牌电梯」「每户赠送约8平方米地下室」，品牌、面积、参数都说得明白，就是具体确定。 三是对合同订立和房价确定有重大影响，也就是这个宣传是你愿意掏这个价的原因之一。 实务上有真实判例。上海一起案件里，开发商宣传「带游泳池高端社区」「日本进口某品牌电梯」，交房时一个都没有，法院认定宣传具体明确、在开发规划范围内、对购房决策有影响，构成要约，判赔8,000元。同案另一层，阳台约定层高2.9米、实际约2.54米，法院结合层高差、阳台面积、房屋单价酌定赔16,000元。 赔偿多按实际影响酌定，往往低于预期。原告主张的顶层露台、地下储藏空间，就因宣传未明确交付标准而未获支持。 一句话结论：宣传里的泳池、进口电梯、赠送面积说得具体，就算没写进合同也构成合同内容，开发商交不出来就是违约，可以索赔；只写「高档」「品质」这类空话的，法院一般不认。

问合同写的违约金太高，能少赔吗？我给一家公司供货，对方逾期付款，按合同算违约金有八万多。他嫌高，法院会主动帮他砍吗？

答 不会主动砍，得他自己提。 《民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以「根据当事人的请求」予以适当减少。既然是「根据当事人的请求」，违约方不提，法院不能替他作主。 不过法院有释明义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六十六条规定，违约方以不构成违约等理由抗辩、又没提出调减的，法院应当就是否申请调减予以释明。河南高院在（2019）豫民申8760号裁定里说得更直接——二审没有释明，未经当事人申请就把当事人主张的200万元违约金依职权酌减到6万元，适用法律确有错误，指令再审。 真要减，减多少看损失。该解释第六十五条规定，以违约造成的损失为基础，兼顾合同主体、交易类型、合同履行情况、当事人过错程度、履约背景等因素，按公平原则和诚信原则衡量；约定违约金超过造成损失30%的，一般可以认定为过分高于造成的损失。 你该做两件事：一是把对方的违约损失证据固定住，损失越小，高额违约金越站得住；二是盯住对方有没有书面提出调减请求。 另外，违约金畸高到极不合理时，个别法院仍会主动调整，这一点实务上有分歧。 一句话结论：违约金过高要由违约方自己请求才能减，法院不主动酌减但应当释明；一般以超过实际损失30%作为认定过高的参考线。

问租客到期不搬走，房东能收占用费吗？我的房子租给别人，合同已经到期，租客一直不搬，也不交钱。这段被白占的时间，我能向他要钱吗？按什么标准算？

答 可以要，但要注意这笔钱的名字不叫租金，叫房屋占有使用费。 起算时间看合同是怎么结束的。租期自然到期的，从租期届满的次日起算；合同里约定了腾退期限的，从腾退期届满起算。如果是你中途解除合同，则从解除通知送到对方那天起算；没发通知就直接起诉的，实践中常以起诉状副本送达对方之日作为合同解除日，再往后计算。 算到哪一天？一般算到房子实际交回到你手上为止。也有法院结合实际情况调整，比如承租期间对方没能正常经营，会把截止日提前。 标准上分两种情形。合同里约定了占用费标准的，一般按约定支持；但若明显高于你的实际损失，法院可能往下调，有判例把约定的三倍日租金调成了一倍多。合同没约定的，法院通常参照原合同租金标准，也可能参照同地段同类房屋的市场租金，或者做司法鉴定评估后酌情认定。 有一点必须说清楚：合同终止后占用费按什么标准计算，司法解释只对合同无效的情形有明确规定，合同终止的情形没有明文，各地裁判并不统一，属于实务上有分歧的问题，起诉前最好先摸清本地法院的口径。 一句话结论：租客到期不搬，占用费从租期届满或合同解除之日起算，算到房屋交回之日为止，标准优先按合同约定，没约定的参照原租金或同地段市场租金。